贷款办理

申请指南

常见购房贷款的形式、购房贷款所需要的材料、购房贷款的注意事项

常见购房贷款的形式

德国的房产金融体系主要分为建房互助储蓄信贷社和抵押银行贷款。在近年来德国房地产金额的发展中,建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。其原因主要是:政府政策的支持和补贴的力度下降、外部经营环境的变化以及行业竞争。因此有更多的德国人选择了抵押贷款,这样可以较少的降低生活品质,这也和德国稳定的经济和较晚的退休年龄有关。

在德国最常见的购房贷款形式有等额本息式贷款(Annuitätendarlehen)、保险抵押贷款(Versicherungsdarlehen)以及购房储蓄贷款(Bauspardarlehen)。

 

购房贷款所需要的材料

1.欧盟国际提供身份证或者护照影本,非欧盟国际提供护照以及有效的居留证明;

2.收入证明,根据贷款人属性又分为以下几种情况:

雇员:提供最近3个月的工资单和上一年的报税证明,如果上一年还没有报税,则提供上一年12个月的工资单。如果是在试用期,需要提供工作合同。

公司总经理兼股东:提供公司成立章程,上一年12个月的企业评估报告(简称BWA),以及近两年来的公司财务报表以及报税证明。

自由职业者和个体经营者:最近的BWA,上一年12个月的BWA,近两年来的公司财务报表以及报税证明。

3.如果是私立医疗保险,需提供支出证明;

4.如果离异并且支付或者接受抚养费,也需要提供相关证明;

5.负债列表;

6.资产列表,如银行存款、股票基金、储蓄存款等等。

以上贷款条件,对于德国以外的其他欧盟国家购房者,也可以提供同等材料向德国银行申请贷款。

另外,为确保贷款偿还能力,银行还会敦促买主检查现有保险是否足以应对紧急情况。常见的风险有贷款人失业或者失去工作能力等,最好事先能考虑到潜在的危机,并有应对之策。

 

购房贷款的注意事项

申请德国的购房贷款,具体操作时,需要考虑以下事项:

1.货比三家,各大银行的服务还是有所不同,因此一定要多比较,一般银行会提供免费的咨询,贷款人可以比较报价里面的管理和中介费用,这项费用时在Effektivzins中体现(Effektivzins是指加上银行各类费用的利率)。

2.预估能够贷款的最大额度,只需要明确银行评估价格即可。银行会对你要贷款的房屋价值进行独立评估,这个价值通常要比卖价低一些,一般可以贷款房价的80%。

3.签订合同时,注意几个指标:一方面要注意偿还本金的速度定义,尽量多于1%,最好是在2%以上。这样可以尽快偿清贷款和节省利息开销;另一方面注意追索权转卖的条款。一些银行可能会不经贷款人的同意把追索权转卖出去。

4.尽量签长期合同,但是争取特殊还款权(Sondertilgung)。目前德国属于低利息期,所以为了长期锁定低利率,尽量签15年或者20年的固定利率贷款合同。但对于长期和低还本贷款合同,最好获取一个特殊还款期。这样可以根据今后收入的增加,加速还款。

5.对于购买期房的人,准备期利率(Bereitstellungszinsen)的高低就很重要。对于新房来说,贷款是根据建设进度分批拨付的。如果开发商拖延了工程进度,那么不能按期支付贷款的话,就必须支付准备期利率了,这个利率一般为3%。贷款人可以对于免息的时间同银行谈判。

6.考虑国家政策性银行——德国复兴信贷银行(KfW)的贷款,可以为贷款人提供不同专案的贷款优惠政策。同时也要注意州立银行的优惠政策。